Как Правительство Москвы продавало права аренды земельных участков в феврале 2000 года и как продает сейчас в 2018 году

19.01.2018

По состоянию на 18 января 2108 года Тендерный комитет г.Москвы предлагает 20 земельных участков для предпринимательской деятельности. Большим разнообразием видов разрешенного использования эти земельные участки, к сожалению, предпринимателей не балуют. Но это не единственный недостаток предлагаемых на торги земельных участков. Добрая половина земельных участков требуют огромных, по меркам малого и среднего предпринимательства, инвестиций, которые необходимо вложить в земельный участок в очень короткий срок действия договора аренды. Похожая ситуация на первичном рынке земельных участков, предлагаемых для целей капитального строительства, наблюдалась и весь 2017 год.

Но так было далеко не всегда. Заглянем в далекий уже февраль 2000 года, а именно в журнал «Городская собственность», учредителем которого был Департамент государственного и муниципального имущества Правительства города Москвы (далее по тексту Департамент имущества). Этот журнал был официальным печатным изданием Департамента имущества и публиковал на своих страницах информацию, в том числе и о продаже прав аренды земельных участков для капитального строительства.

Итак. Таблица называется «Перечень земельных участков с разработанным комплектом исходно-разрешительной документации (далее по тексту ИРД), предлагаемых на конкурс».

Состояние первичного рынка земельных участков в 2000 году радикально отличается от 2018 года.

Можно сказать, что единственное, что есть общего – это продажа прав аренды земельных участков Правительством Москвы.

Первое существенное отличие - в предмете продажи. В 2000 году город продавал право долгосрочной аренды на 49 лет.  В этот срок включались как сроки создания объекта (разработки ИРД, проектирования и строительства), так и срок эксплуатации уже построенного объекта. При этом город жестко не регламентировал сроки создания объекта, предполагая изначальную заинтересованность инвестора в реализации проекта в кратчайшие сроки.  Однако данное обстоятельство привело к большому количеству незавершенных проектов и появлению вторичного рынка прав аренды земельных участков. В настоящее время город извлек уроки из прошлого и в 2018 году уже выставляет на торги права аренды земельных участков только ПОД ПРОЕКТИРОВАНИЕ И СТРОИТЕЛЬСТВО с соответствующим сроком аренды. Сроки аренды земельных участков сейчас назначаются городом, исходя из нормативных сроков строительства объектов, которые в свою очередь определяются в основном технико-экономическими параметрами этих объектов (общая площадь, этажность, высотность, объемы и т.д). В выставленных на торги  на настоящий момент правах аренды сроки аренды варьируются от 1 года 8 месяцев до 7 лет. При этом для больших объектов город назначает повышающие коэффициенты, которые увеличивают размер арендной платы в последние годы срока аренды земельного участка, а также устанавливает штрафы за срыв сроков сдачи объекта в эксплуатацию.  Тем самым город «подстегивает»  инвестора «рублём» к сокращению сроков реализации проекта строительства.

Второе, что бросается в глаза - это количество земельных участков, выставленных на торги  - 139, которые достаточно равномерно распределены по всем округам города.

Третье - целый раздел таблицы посвящен земельным участкам, расположенным в ЦАО г.Москвы, которые предлагаются городом инвесторам для капитального строительства. В феврале 2000 года Департамент имущества мог предложить инвесторам в ЦАО право аренды 13-ти земельных участков, свободных от обременений,  для строительства объектов самого разного функционального назначения. У инвестора была возможность приобрести право аренды земельного участка для строительства магазина, офисного здания, жилого (многоквартирного) дома, комплекса кафе с бистро или культурного центра.

Четвертое, на что нельзя не обратить внимание, это на разнообразие видов разрешенного использования земельных участков, которые Департамент имущества предлагал приобрести на торгах в 2000 году. Земельные участки во всех округах Москвы предлагались для строительства магазинов, шашлычных, кафе, пельменных, ресторанов, общественно-жилых центров, АЗС, деловых центров, торговых павильонов, магазинов  автозапчастей, ФОКов, торгово-деловых центров, булочных-пекарен, гостиниц.  Малый, средний и крупный бизнес мог выбирать объекты на любой вкус и «кошелек». Сейчас выбирать у Правительства Москвы земельные участки для строительства  объектов может только очень крупный бизнес. Рынок земельных участков в настоящее время неинтересен малому и среднему бизнесу.

Пятое существенное отличие таблицы 2000 года от таблицы 2018 года – это то, что стоимость права аренды земельного участка, именно стоимость, то есть единовременная плата за право аренды земельного участка на 49 лет,   определялась Правительством Москвы в долларах США, а не в рублях. Диапазон цен был огромный: от 13 000 долларов США за право аренды земельного участка площадью 0,05 га под строительство торгового центра (так написано в таблице) во Внуково до 5 882 400 долларов США за право аренды земельного участка площадью 0,77 га под строительство административно-гостиничного комплекса на Серебрянической набережной.

На этом различия не заканчиваются. Мы продолжим начатый сравнительный анализ в следующей статье.