Итоги аукционов по продаже прав аренды земельных участков для целей капитального строительства, состоявшихся 19 октября 2017 года
26.10.2017
19 октября 2017 года Тендерным комитетом г. Москвы были проведены аукционы по продаже прав аренды восьми земельных участков для целей капитального строительства.
Наша оценка низкой ликвидности, выставленных на продажу земельных участков, оказалась верной. По результатам аукционов только один земельный участок из восьми был продан в результате собственно торгов с превышением стартовой суммы годовой арендной платы.
Это земельный участок, расположенный по адресу: Москва, Некрасовка, пр.пр 6392 (мкр.2, рядом с корп. 20).
Земельный участок площадью 0,4508 га будет предоставлен в аренду на срок 3 года и 2 месяца победителю аукциона - ООО «Браво–М» - для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса общей площадью 6 800 кв.м.
Стартовый размер годовой арендной платы составлял 9 405 000 рублей. Итоговый размер годовой арендной платы, предложенный победителем, составил 9 678 150 рублей.
Несмотря на то, что земельный участок нашел своего арендатора мы, тем не менее, остались при своем мнении о неблагоприятных для инвестора моментах лотовой документации, о которых писали в обзоре предстоящих торгов, а именно:
Малый срок аренды – 38 месяцев, в течение которого инвестору необходимо будет разработать и согласовать градостроительную документацию, получить технические условия на присоединение к инженерным сетям, построить объект и ввести его в эксплуатацию.
Предельная высота здания – 15 м., которая при количестве надземных этажей – 5 диктует среднюю высоту этажа «в бетоне» - 3,0 м., что для такого рода объектов совершенно неприемлемо, так как необходима хорошая система вентиляции и кондиционирования, которая существенно снижает рабочую («в чистоте») высоту помещений для занятий спортом.
Нам могут возразить на эту нашу реплику о низкой высоте потолков тем, что решить вопрос с высотой этажей не составляет труда. Для этого надо все лишь уменьшить количество этажей с пяти до четырех и тогда высота этажа станет не три метра, а 3,75 метра. Да, мы согласны - таким способом можно увеличить высоту этажей. Но, во-первых, не намного, а во-вторых, и это самое главное, при таком способе решения проблемы уменьшается площадь самого здания ровно на площадь этажа. Если такое уменьшение площади будущего здания для инвестора не будет проблемой, то тогда конечно предложенные архитекторами Москомархитектуры (разработчиками градостроительного плана земельного участка ГПЗУ) градостроительные параметры не являются недостатком.
Второй земельный участок, который возможно нашел на состоявшемся аукционе своего арендатора, это земельный участок, имеющий адресные ориентиры: Москва, Дорожная улица, вл.7.
Земельный участок площадью 0,3298 га предоставляется в аренду для целей капитального строительства на срок 4 года и 6 месяцев для строительства офисно-гаражного комплекса общей площадью 8 700 кв.м., из которых 2000 кв.м. для делового управления, 6 700 кв.м. для обслуживания автотранспорта.
Начальный размер годовой арендной платы – 1 549 000 рублей.
Больше всего в этом предложении Тендерного комитета обращает на себя внимание факт очень низкой, если не сказать неприлично низкой, начальной стоимости годовой арендной платы – 1 549 000 рублей. Такой размер годовой арендной платы устанавливается, например, при продаже прав аренды земельных участков для строительства автомоек площадью около 200 кв.м. Данное обстоятельство – низкая стоимость годовой арендной платы – несомненно, является большим преимуществом данного земельного участка.
Из отрицательных моментов данного предложения можно отметить также неудачное расположение земельного участка в промзоне. Однако, если знать о том, что Правительство Москвы утвердило проектную документацию на реконструкцию Дорожной улицы, то тогда можно уверенно сказать, что после окончания этих работ по реконструкции улицы данный земельный участок и построенный на нем объект недвижимости сильно подорожают и промзона со временем станет зоной общественно-деловой.
В прошлой статье мы отмечали в качестве недостатка пропорцию между полезной коммерческой площадью (всего 2000 кв.м.) и площадью вспомогательных помещений – гаражей, стоянок (6700 кв.м.). Смягчить этот недостаток видимо будет возможно в процессе проектирования путем создания в зоне гаража помещений по обслуживанию автомобилей.
Итоги аукциона по данному участку:
Аукцион признан несостоявшимся. Из двух участников, которые подали заявки на участие в аукционе, один непосредственно на торги не явился, и поэтому единственному участнику торгов было предложено приобрести право аренды земельного участка по стартовой цене. Воспользуется или нет этот участник предложением Тендерного комитета приобрести право аренды по стартовой стоимости, покажет время, так как он обязан заключить договор аренды до 11 ноября 2017 года.
