Анализ условий предоставления в аренду для целей капитального строительства земельного участка, расположенного по адресу: г.Москва, Хорошевский проезд, вл.7

17.10.2017

16 октября 2017 года Тендерный комитет г.Москвы  закончил прием заявок на участие в аукционах по продаже прав аренды восьми земельных участков в Москве для целей капитального строительства, которые состоятся 19 октября 2017г.

Рассмотрим один из выставленных на торги земельных участков и попробуем дать свою оценку его инвестиционной привлекательности.

Участок № 1

Москва, Хорошевский проезд, вл.7

Земельный участок площадью 0,1149 га предоставляется в аренду на срок 2 года и 8 месяцев для проектирования и строительства объекта культурно-просветительского назначения общей площадью 2 720 кв.м., из которых 1 640 кв.м. - наземная часть, 1 080 кв.м. – подземная.

Стартовая стоимость годовой арендной платы составляет 11 238 000 рублей.

Обращают на себя внимание следующие данные лотовой документации:

- крайне короткий срок предоставления земельного участка для проектирования и строительства – 2 года и 8 месяцев (32 месяца). Мы уверены в том, что за такой короткий срок выполнить полноценно и качественно все этапы проектирования и строительства объекта такой площади крайне затруднительно, если только не ставить перед собой задачу уложится в срок аренды за счет качества объекта и за любые деньги.

За 32 месяца необходимо будет сделать следующее:

1. Выполнить работу по поиску архитектурной мастерской для разработки архитектурно-градостроительного решения.

На этом этапе необходимо провести переговоры с потенциальными подрядчиками на выполнение работ, как минимум, по разработке архитектурно-градостроительного решения, договориться с выбранной архитектурной мастерской по стоимости работ, согласовать текст договора и подписать его. Меньше чем за 1,5 месяца качественно такую работу не провести.

2. Разработка архитектурно-градостроительного решения (АГР) объекта капитального строительства.

Здесь идет речь о большой совместной работе Застройщика, именно Застройщика-инвестора с архитектором по разработке идеи организации пространства будущего объекта и воплощению этой идеи в различные конкретные очертания будущего здания. Такая работа меньше чем за 3 месяца не может быть сделана качественно.

3. Получение Свидетельства Москомархитектуры об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта.

На этом этапе необходимо сформировать пакет документов, подать его через портал Госуслуг в Москомархитектуру, получить Свидетельство об утверждении АГР. В идеальном варианте, когда АГР сразу будет утверждено и Застройщик получит Свидетельство об утверждении, займет не менее 1 месяца. Однако в реальной жизни с первого раза получить Свидетельство удается далеко не всем. В случае наличия замечаний, времени на их устранение и новую подачу АГР в Москомархитектуру и само повторное рассмотрение АГР в МКА, уйдет еще 1 месяц. Так что в реальной жизни на получение Свидетельства об утверждении АГР надо закладывать 2 месяца.

4.  Осуществление инженерно-геологических и инженерно-экологических изысканий.

Здесь также Застройщиком проводится предварительная работа по поиску Подрядчика  и оформлению с ним договорных отношений.

Весь комплекс работ по изысканиям традиционно делится Подрядчиком на 4 этапа:

- Подготовительный. Сбор информации от Заказчика, получение и анализ архивных данных, (Геофонд), выбор методик исследования, составление и согласование программы изысканий, получение разрешительных документов (Геонадзор, Мосгоргеотрест, открытие ордера и т.п.).

- Полевой. Выполнение геологических исследований физически на площадке с предварительной рекогносцировкой на местности и последующим забором проб.

- Лабораторный. Изучение взятых на анализ образцов грунтов.

- Камеральный. Обработка сведений, оформление технического отчета для Заказчика, передача результатов изысканий в Геофонд г.Москвы, регистрация Отчета.

Обычно такие изыскания осуществляются за 1,5 - 2 месяца.

5. Разработка проектной документации, стадия П.

Для такого объекта срок разработки проектной документации будет составлять от 4 месяцев.

6. Экспертиза проектной документации и результатов инженерно-геологических изысканий.

В случае проведения государственной экспертизы срок будет составлять от этапа подачи заявки не менее 1,5 - 2 месяца с учетом времени на оформление договорных отношений с Госэкспертизой и при условии отсутствия замечаний, что бывает крайне редко.

7. Разработка рабочей документации, стадия РД.

В том случае, если и этот этап будет выполнять та же архитектурная мастерская, которая разрабатывала предыдущие материалы по проекту (что в реальной жизни бывает далеко не всегда),  то срок выполнения такой работы составит 4 месяца.

Таким образом, 18 месяцев уйдет на разработку проектной документации, необходимой для начала строительства.

Для выполнения работ по проведению тендера на выбор Генерального подрядчика, заключения с ним договора, строительства объекта, ввода его в эксплуатацию остается 14 месяцев. Вряд ли это возможно на практике.

Подводя итоги указанным выше расчетам, мы можем аргументировано высказать свое мнение о том, что срок предоставления земельного участка закладывает для инвестора большие риски на то, чтобы попасть под штрафные санкции за просрочку сроков договора аренды.

Характеристики объекта строительства также обращают на себя наше внимание своими особенностями. Общая площадь объекта составляет 2 720 кв.м., из которых подземная часть – 1080 кв.м., что составляет 40% от общей площади здания. У большинства инвесторов уже давно есть понимание того факта, что подземная часть здания как правило не является коммерчески выгодной. В большинстве зданий строительство подземной части является финансовой нагрузкой на надземную часть здания.  С учетом стоимости земли в Москве и ее дефицита освоение подземного пространства при строительстве зданий является нормой. Все дело в пропорциях надземной и подземной части. В рассматриваемом здании эта пропорция делает проект экономически совершенно невыгодным.

Начальная стоимость годовой арендной платы составляет 11 238 000 рублей. Короткий срок аренды и отсутствие в этой связи повышающих арендную платы коэффициентов дают возможность рассчитать финансовую нагрузку  арендной платы на каждый квадратный метр здания.

Итак. При приобретении прав на земельный участок на стартовых условиях инвестор заплатит по договору аренды за два года и восемь месяцев: 11 238 000 + 11 238 000 + 7 492 000 = 29 968 000 рублей.  

В этом случае финансовая нагрузка на один квадратный метр общей площади здания составляет 11 017 рублей, а нагрузка на один квадратный метр наземной части здания составляет 18 273 кв.м. Для объекта культурно-просветительного назначения это существенная нагрузка, так как к этой сумме надо еще прибавить стоимость проектирования и строительства.

По нашей оценке такая финансовая нагрузка в виде уплаченной арендной платы за весь срок действия договора аренды земельного участка, приведенная к  одному квадратному метру будущего здания культурно-просветительного назначения является сильно завышенной.

Общий вывод можно сделать такой:  совокупность неблагоприятных  условий лотовой документации, а  именно:

- короткий срок аренды земельного участка;

-  непривлекательная пропорция распределения общей площади здания между подземной и надземной частью 40/60;

- высокая начальная стоимость арендной платы за земельный участок;

делают рассматриваемый земельный участок неинтересным для инвестора.