Анализ особенностей земельных участков, выставленных Тендерным комитетом г. Москвы на аукционные торги, которые состоятся 19 октября 2017 г.

13.10.2017

16 октября 2017 года Тендерный комитет г.Москвы закончит прием заявок на участие в аукционах по продаже прав аренды восьми земельных участков, предоставляемых для целей капитального строительства, которые состоятся 19 октября 2017 г.

Рассмотрим каждый из выставленных на торги земельных участков.

Участок № 1

Москва, Хорошевский проезд, вл.7

Земельный участок площадью 0,1149 га предоставляется в аренду на срок 2 года и 8 месяцев для проектирования и строительства объекта культурно-просветительского назначения общей площадью 2 720 кв.м., из которых 1 640 кв.м. - наземная часть, 1 080 кв.м. – подземная.

Стартовая стоимость годовой арендной платы составляет 11 238 000 рублей.

Обращают на себя внимание следующие данные лотовой документации:

- крайне короткий срок предоставления земельного участка для проектирования и строительства – 2 года и 8 месяцев (32 месяца). Мы уверены в том, что за такой короткий срок выполнить полноценно и качественно все этапы проектирования и строительства объекта такой площади крайне затруднительно, если только не ставить перед собой задачу уложится в срок аренды за счет качества объекта и за любые деньги.

Характеристики объекта строительства также обращают на себя наше внимание своими особенностями.

Общая площадь объекта составляет 2 720 кв.м., из которых подземная часть – 1080 кв.м., что составляет 40% от общей площади здания. У большинства инвесторов уже давно есть понимание того факта, что подземная часть здания как правило не является коммерчески выгодной. В большинстве зданий строительство подземной части является финансовой нагрузкой на надземную часть здания.  С учетом стоимости земли в Москве и ее дефицита освоение подземного пространства при строительстве зданий является нормой. Все дело в пропорциях надземной и подземной части. В рассматриваемом здании эта пропорция делает проект экономически совершенно невыгодным.

 

Участок № 2

Москва, Зеленоград, ПЗ «Южная», проезд 4806 (Георгиевский проспект)

Земельный участок площадью 0,4105 га предоставляется в аренду на срок 3 года и 2 месяца для строительства объекта производственного назначения общей площадью 8 000 кв.м.

Стартовая стоимость годовой арендной платы составляет 5 627 000 рублей.

Особенность этого предложения мы видим в том, что в соответствии с градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ) производственное здание должно будет иметь пять надземных и один подземный этаж. Также обращает на себя внимание очень короткий срок аренды, за который необходимо разработать проект и построить здание площадью 8 000 кв.м.

 

Участок № 3

Москва, пересечение бульвара Дмитрия Донского и ул. Академика Глушко

Земельный участок площадью 0,2337 га предоставляется в аренду на срок 2 года и 8 месяцев для строительства объекта торговли суммарной площадью объекта в габаритах наружных стен – 3 996,27 кв.м.

Стартовая стоимость годовой арендной платы – 20 996 000 рублей.

На что в этом предложении мы обратили внимание:

Здесь также предлагается чрезвычайно короткий срок аренды земельного участка – 32 месяца, за который необходимо разработать и согласовать градостроительную документацию, построить и ввести в эксплуатацию объект.

В этом предложении при описании характеристик объекта торговли дается не общая площадь здания как в других, а площадь объекта в габаритах наружных стен. Это означает, что общая площадь здания будет как минимум на 10% меньше, чем цифра 3 996,27 кв.м.  Непонятно, в чем была принципиальная необходимость указывать в Извещении площадь объекта с точностью до квадратных сантиметров (цифры после запятой).

Кроме того, здание торгового назначения будет иметь пять уровней (4 этажа + 1 подземный),  в том случае если инвестор захочет построить здание максимально допустимой площади в соответствии с ГПЗУ, а площадь первого этажа будет составлять не более 1000 кв.м. Все эти особенности существенно снижают коммерческую привлекательность земельного участка.

 

Участок № 4

Москва, Нарвская улица, вл.2А

Земельный участок площадью 0,3278 га предоставляется в аренду на срок 3 года и 2 месяца для строительства производственно-складской базы общей площадью 6 000 кв.м.

Стартовый размер годовой арендной платы составляет 8 020 000 рублей.

Нельзя не отметить в этом предложении одну из характеристик будущего здания - этажность производственно-складского здания - шесть этажей, что довольно необычно.

 

Участок № 5

Москва, Чечерский пр., вл.28

Земельный участок площадью 2,7871 га предоставляется в аренду на срок 7 лет для строительства общественного центра общей площадью 58 400 кв.м., суммарной поэтажной площадью объекта в габаритах наружных стен – 42 316 кв.м.

Начальный размер годовой арендной платы – 111 187 000 рублей.

Здесь мы обращаем внимание на следующее.

Данное предложение является самым масштабным и по площади предоставляемого земельного участка – 2,78 га, и по площади здания – 58 400 кв.м., и по сумме арендной платы, которую предстоит выплатить в соответствии с договором аренды - 878 496 000 рублей.

Кроме того, в соответствии с условиями договора аренды земельного участка в построенном здании можно будет разместить магазины, спортивные объекты, поликлиники, образовательные учреждения, станции технического обслуживания, библиотеки, офисы. При этом ГПЗУ не навязывает распределение площадей между этими видами использования. Данное обстоятельство является положительным для инвестора, что дает ему и его проектировщикам самые широкие возможности для архитектурных фантазий.

  

Участок № 6

Москва, Некрасовка, пр.пр 6392 (мкр.2, рядом с корп. 20)

Земельный участок площадью 0,4508 га предоставляется в аренду на срок 3 года и 2 месяца для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса, общей площадью 6 800 кв.м.

Стартовый размер годовой арендной платы составляет 9 405 000 рублей.

Здесь также можно отметить следующие неблагоприятные для инвестора моменты лотовой документации.

Малый срок аренды – 38 месяцев, в течение которого инвестору необходимо разработать и согласовать градостроительную документацию, построить объект и ввести его в эксплуатацию.

Предельная высота здания – 15 м. при количестве надземных этажей – 5 диктует  среднюю высоту этажа «в бетоне» - 3,0 м., что для такого рода объектов совершенно неприемлемо, так как  необходима хорошая система вентиляции и кондиционирования, которая существенно снижает рабочую («в чистоте») высоту помещений.

 

Участок № 7

Москва, Липецкая улица, промзона «Ленино», участок 1

Земельный участок площадью 0,439 га предоставляется по итогам аукциона в аренду на 3 года и 2 месяца для строительства объекта спорта общей площадью 8 000 кв.м, суммарной поэтажной площадью объекта в габаритах наружных стен 7 600 кв.м. с предельной  высотой здания 20 метров.

Начальный размер годовой арендной платы 16 995 000 рублей.

Самым большим минусом этого земельного участка является его расположение. Для объектов спорта, которые в большинстве случаем являются современными фитнес-клубами, такое расположение будущего объекта делает фитнес-клуб неконкурентноспособным в ближайшие несколько лет - до окончания работ по реорганизации промзоны «Ленино», когда в окружении земельного участка появятся жилые дома.

А в настоящее время приобретать права на этот земельный участок и строить спортивный объект экономически явно не оправдано.

 

Участок № 8

Москва, Дорожная улица, вл.7

Земельный участок площадью 0,3298 га предоставляется в аренду для целей капитального строительства на срок 4 года и 6 месяцев для строительства офисно-гаражного комплекса общей площадью 8 700 кв.м., из которых 2000 кв.м. - деловое управление, 6 700 кв.м. - обслуживание автотранспорта.

Начальный размер годовой арендной платы – 1 549 000 рублей.

Больше всего в этом предложении Тендерного комитета обращает на себя внимание очень низкая, если не сказать неприлично низкая, начальная стоимость годовой арендной платы – 1 549 000 рублей. Такой размер годовой арендной платы устанавливается например при продаже прав аренды земельных участков для строительства автомоек площадью около 200 кв.м. Данное обстоятельство несомненно является большим преимуществом данного земельного участка.

Из отрицательных моментов данного предложения можно отметить также неудачное расположение земельного участка в промзоне и неудачную пропорцию между полезной коммерческой площадью (всего 2000 кв.м.) и площадью вспомогательных помещений – гаражей, стоянок (6700 кв.м.).

 

Подводя итог настоящему обзору можно выделить единую для всех земельных участков черту – это очень рискованные для инвестора крайне сжатые сроки, которые установлены договором аренды земельного участка для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию  объекта капитального строительства. Мы полагаем, что это условие предоставления земельного участка многих инвесторов останавливает от принятия положительного решения о приобретении прав на земельный участок.