Продажа права долгосрочной аренды земельного участка в Москве на Липецкой улице, предоставленного для строительства автомоечного комплекса

25.05.2017

На вторичном рынке г. Москвы продается право долгосрочной аренды на 49 лет до 20 августа 2052 года земельного участка площадью 5 700 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0010009:118, расположенного по адресу: г. Москва, Липецкая улица, вл.27.

Земельный участок предоставляен в пользование в соответствии с договором долгосрочной аренды «под проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию автомоечного комплекса».

Начальная стоимость права аренды земельного участка составляет 40 460 000 рублей, включая НДС.

Потенциальный покупатель, заинтересованный в приобретении прав на рассматриваемый земельный участок, должен перед приобретением оценить целесообразность инвестиций в такой объект.

Попробуем и мы сделать такую оценку.

Итак. Что приобретает покупатель за указанную сумму?

Положительные стороны лотовой документации:

1. Договор аренды земельного участка, заключенный в 2003 году, сроком на 49 лет до 20 августа 2052 года.

Наша оценка договора:  договор долгосрочной аренды земельного участка на 49 лет для проектирования, строительства и последующей эксплуатации объекта недвижимости на сегодня – это очень редкий и ценный договор аренды, в соответствии с которым арендатору на проектирование, строительство и эксплуатацию сразу дается 49 лет. Сегодня все изменилось в этой области земельно-правовых отношений и порядка предоставления прав аренды земельных участков для целей капитального строительства. Вот уже на протяжении нескольких лет городская администрация  земельные участки для целей капитального строительства предоставляет на срок от одного года до шести лет. И только после строительства и ввода объекта в эксплуатацию, оформления на него права собственности, земельный участок предоставляется для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости на условиях долгосрочной аренды.  

2. В соответствие с договором аренды земельный участок предоставлен в пользование «под проектирование, строительство и последующей эксплуатацию автомоечного комплекса».

Наша оценка: Конечно этот вид разрешенного использования звучит не так великолепно как  написано в договоре аренды земельного участка на Пятницком шоссе, вл.22, о котором мы писали ранее, но все равно звучит очень привлекательно для инвестора – «автомоечный комплекс». В понятие комплекс очевидно можно  включить и сопутствующие услуги кроме, собственно автомойки, например, предприятие общественного питания, магазин сопутствующих товаров и шиномонтаж.

К сожалению, на этом положительные стороны лотовой документации закончились и начались отрицательные.

 - Договором аренды земельного участка установлен срок для проектирования и строительства автомоечного комплекса   до 31.12.2017 года.

Наша оценка: Совершенно очевидно, что за оставшиеся шесть месяцев разработать проект, получить технические условия на присоединение к инженерным сетям, построить автомоечный комплекс невозможно. Конечно, если не ставить задачу построить здание автомоечного комплекса площадью 500 кв.м., что при стоимости права аренды 40 млн. рублей совершенно невыгодно.

- В состав лотовой документации не входит Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Отсутствие ГПЗУ резко увеличивает неопределенность для инвестора относительно возможности строительства какого бы то ни было объекта недвижимости. Сроки получения ГПЗУ с приемлемыми для инвестора градостроительными регламентами  в случае обращения в Москомархитектуру также неопределенны.

- Но это еще не все. В кадастровом паспорте земельного участка, который также входит в состав лотовой документации, в разделе № 14 написано: «Координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной и требуют уточнения при проведении кадастровых работ».  Это еще одна преграда на пути освоения земельного участка, преодоление которой потребует и времени, и финансирования.

Такой состав лотовой документации, как и в случае с земельным участком на Пятницком шоссе, вл. 22, о котором мы писали раннее, не дает возможности правильно оценить право аренды земельного участка на Липецкой улице, так как полностью отсутствует информация о характеристиках объектов недвижимости, которые можно построить на предлагаемом земельном участке. При такой неопределенности невозможно составить хоть сколько-нибудь приемлемый бизнес-план инвестиционного проекта, на основании которого можно было бы оценить стоимость права аренды земельного участка.

Инвестор, который возьмет на себя риск приобрести такое право аренды, должен будет обратиться в Москомархитектуру с просьбой подготовить и выдать ГПЗУ, который установит градостроительные регламенты и предельно допустимые  параметры будущих объектов недвижимости. Сколько потребуется времени на выпуск такого ГПЗУ, и какие регламенты в нем будут прописаны сказать трудно.

Такой состав лотовой документации возможно и является одной из причин отсутствия до сегодняшнего дня заявок на участие в аукционе по продаже права долгосрочной аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Москва, Липецкая улица, вл.27.